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Doroteo Jurado Rojas. Socio de Dueñas Ruart Abogados
Responsable del Departamento de Derecho Civil y Procesal

El Boletín Oficial del Estado de 18 de marzo de 2020 publicó el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19.

Aquí sólo nos detendremos en la regulación (artículos 7 a 16) de lo que se ha denominado “moratoria del pago de hipotecas” que en su Exposición de Motivos justifica así:

“… este Real Decreto-ley adopta una medida de carácter urgente dirigida a asegurar la protección de los deudores hipotecarios en situación de vulnerabilidad” tras la declaración del estado de alarma pues “la experiencia acumulada tras la crisis financiera de 2008 aconseja ampliar significativamente la protección a este colectivo para que puedan acceder a una moratoria en el pago de sus hipotecas y evitar la pérdida de sus viviendas”.

Con esta norma, el Gobierno da un paso más en la ya profusa regulación del sector contenida en el Real Decreto 1975/2008, de 28 de noviembre, sobre las medidas urgentes a adoptar en materia económica, fiscal, de empleo y de acceso a la vivienda; el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

Y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, recientemente modificada por el Real Decreto-ley 6/2020, de 10 de marzo, por el que se adoptan determinadas medidas urgentes en el ámbito económico y para la protección de la salud pública; ya habían establecido medidas de protección a los deudores hipotecarios.

La medida era tan esperada por los deudores hipotecarios como temida por el sector bancario pues si los primeros dudan si podrán seguir haciendo frente al pago de la hipoteca con las tremendas consecuencias que ello puede conllevar no sólo en cuanto al futuro de su hogar sino también en orden la disponibilidad de sus reducidos ingresos que habrán de destinar en primer lugar a satisfacer sus necesidades más básicas de alimentación; los segundos se preocupaban del impacto que la medida pueda implicar en el sector bancario que, aunque ahora “saneado”, puede verse obligado no sólo a soportar la moratoria sino también, a provisionar los impagos que se produzcan, lo que colocaría a las entidades de crédito, de nuevo, en serios problemas. Sin embargo, el Gobierno entiende (sic en la Exposición de Motivos) que “… esta medida también beneficia a las entidades financieras en la medida que ayuda a contener la morosidad en una situación extraordinaria, como la actual”.

La medida está dirigida a “quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago como consecuencia de la crisis del COVID-19” y se extiende a los fiadores y avalistas del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que establece para el deudor.

En cuanto a su verdadero alcance hay que partir de un doble presupuesto inicial:

a) Que la hipoteca recaiga sobre la vivienda habitual.
b) Que los beneficiarios se encuentren en “situación de especial vulnerabilidad”.

El propio Real Decreto define qué ha de entenderse por situación de especial vulnerabilidad:

1.- Los que pasen a una situación de desempleo (por tanto, no es aplicable a los que ya estaban parados).

2.- Los empresarios o autónomos que sufran una pérdida sustancial de sus ingresos o caída sustancial de sus ventas.

3.- Cuando en el mes anterior a la solicitud el conjunto de los ingresos de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM = 537,84 € es decir menos de 1.611 €).

Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM (53,78 €/mes) por cada hijo a cargo en la unidad familiar y será de 0,15 veces el IPREM (80,6 €/mes) por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental. Además, se incrementará en otro 0,1 veces IPREM (53,78 euros) por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar. Y en caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada una discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado, será de cuatro veces el IPREM, 2.151 euros, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.

Es decir, un matrimonio con dos hijos –aún mayores de edad– a su cargo, por ejemplo, podrá pedir la moratoria si después de haber quedado desempleado, no ingrese en la unidad familiar más de 1.718,56 €.

Pero si el deudor hipotecario es una persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33%, o persona con discapacidad física o sensorial con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65%, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente a la persona o a su cuidador para realizar una actividad laboral, el límite previsto será de cinco veces IPREM: 2.689 euros.

4.- Cuando la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, suponga, como mínimo el 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

5.- Cuando a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, lo que la norma entiende que se produce:

a), cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la familia se haya multiplicado por al menos 1,3;

b) que se haya producido una caída sustancial de las ventas cuando esta caída sea al menos del 40%.

La solicitud de la moratoria habrá de instarse directamente ante la entidad bancaria, y los requisitos exigidos se acreditarán:

a) En caso de desempleo, con el certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestación o subsidio de desempleo.

b) En caso de cese de actividad de trabajadores por cuenta propia: mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente sobre la base de la declaración de cese de actividad del interesado.

c) El número de personas en la vivienda se acreditará con el libro de familia, o documento de pareja de hecho, también con el certificado de empadronamiento y en su caso, declaración de discapacidad, dependencia o incapacidad.

d) Escrituras de la vivienda y de la concesión del préstamo hipotecario.

e) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos.

Otra cuestión importante es la regulación de los plazos.

Obviamente la moratoria sólo será aplicable a las hipotecas que ya estaban en vigor a la publicación del Real Decreto Ley y podrá solicitarse hasta quince días después “del fin de la vigencia del Real Decreto-ley”, teniendo en cuenta, además, que la vigencia está expresamente fijada en un mes desde su publicación, salvo prórroga.

Presentada la moratoria la entidad bancaria habrá de “implementarla” en un plazo de 15 días. Si la concede habrá de comunicarlo al Banco de España a efectos contables y de no imputación de la misma en el cómputo de provisiones de riesgo.

La solicitud de la moratoria conllevará la suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo que se estipule, aunque aquí el real decreto no aclara máximos o mínimos. Lo que sí dice es que quedará inaplicado durante el periodo de vigencia de la moratoria de la cláusula de vencimiento anticipado que conste en el contrato de préstamo hipotecario. Además, tampoco se podrá exigir el pago de la cuota ni de ninguno de los conceptos que la integran, en referencia a la amortización de capital o el pago de intereses. Tampoco se devengarán intereses.

Por último, la norma sanciona a quienes se hubieran aprovechado de la moratoria sin que realmente reúnan los requisitos legalmente establecidos y a quienes voluntaria y deliberadamente busquen situarse o mantenerse en situación de especial vulnerabilidad con la obligación de responder de cuantos daños y perjuicios se hayan podido producir y de los gastos que haya generado (al menos igual al del beneficio obtenido) “sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta del deudor pudiera dar lugar”. Al margen de la clara indefinición de ciertos plazos y de la complejidad de la documentación a aportar además de la dificultad para obtenerla, se echa en falta la confección de un modelo estandarizado de solicitud y la determinación concreta del procedimiento a seguir una vez que se haya presentado la solicitud.

Por otro lado la norma genera importante dudas, sobre quién puede solicitar la moratoria ya que, en un primer momento, señala a desempleados y empresarios o profesionales que sufran «una pérdida sustancial de ingresos o una caída sustancial de sus ventas» para a continuación, incluir diferentes supuestos (letras b), c) y d) del art. 9.1 R.D.L.) que si no son cumulativos abriría la casuística a una proporción muy relevante de la población, mientras que si entendemos que para la concesión de la moratoria es necesario la concurrencia de todos y cada uno de los requisitos de dicho artículo, la población beneficiaria sería muy reducida.

A falta de una disposición aclaratoria, será una cuestión, más, a resolver por los tribunales cuando el acceso a ellos sea posible.